Особенности сдачи в аренду юридических адресов

В законодательстве нет понятия аренды юридического адреса, но есть обязательные требования, которые необходимо соблюдать. Это нормы законов, предписания ФНС, позиции высших судов и подобные документы. Рассказываем, как предпринимателям правильно арендовать юр.адрес для открывающейся компании.

Что такое юридический адрес

Принятый в профессиональном сообществе термин “юрадрес” правильнее называть “местонахождение юридического лица” (п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса). По указанным реквизитам, по мнению законодателя, должен размещаться постоянно действующий исполнительный орган организации — генеральный директор, правление, дирекция и в целом руководство.

Указание на местонахождение организации обязательно отражается в уставе, причем разрешается указать только название населенного пункта (муниципального образования), например, Российская Федерация, г. Москва. При этом в заявлении следует указать местонахождение полностью: населенный пункт, включая область, край, район), улицу, номер дома и номер офиса или кабинета..В том числе необходимо проверить на сайте Почты России индекс и добавить его в документы. Эту информацию внесут в ЕГРЮЛ..

Адрес регистрации не всегда совпадает с фактическим —  где располагается непосредственный офис предприятия. Законом это не запрещено, но следует помнить, что ответственность за неполучение корреспонденции и значимых сообщений (ст. 165.1 ГК РФ), лежит на владельце бизнеса. Это значит, что любые третьи лица — контролирующие органы, контрагенты, клиенты и другие вправе направлять документы по реквизитам, занесенным в ЕГРЮЛ, независимо от наличия там офиса компании. Об этом же говорит и Пленум Верховного Суда в Постановлении от 23.06.2015 N 25 — “риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат”.

Можно ли регистрировать бизнес в жилом помещении

Компанию можно зарегистрировать и в жилом помещении, при соблюдении ряда условий. Для этого подходит квартира, комната и частный дом, которые являются официальным местом жительства учредителя или генерального директора — по постоянной прописке. При оформлении необходимо получить согласие всех собственников квартиры, включая детей и их законных представителей.

Это достаточно простой и дешевый способ получения юрадреса, но нет гарантии в возможности долговременного использования. Собственник жилой площади на основании ст. 304 ГК имеет право в любой момент запретить использовать площадь для этих целей. Для этого собственник подает иск в Арбитражный суд с целью прекратить использовать квартиру для бизнеса. Ответчиком в этом споре выступает юрлицо. На основании судебного решения налоговые органы вносят отметку в ЕГРЮЛ о недостоверности сведений. Если предприниматель не сменит расположение, то его могут оштрафовать за неисполнение решения суда (ст. 332 АПК).

Какие нормы у налоговой

В дополнение к федеральным законам, инспекторы руководствуются внутренними документами. Так, Приказ ФНС России от 28.12.2022 N ЕД-7-14/1268@ регулирует характеристики объектов недвижимости, которые могут выступать местом регистрации. Согласно его положениям, организация не может быть зарегистрирована:

• в разрушенных зданиях;
• в зданиях органов гос. власти;
• на территории военных объектов: частей, городков и подобного;
• при письменных возражениях собственника.

Ведомство откажет, если предприниматель представит договор аренды юрадреса, в котором нет права арендодателя использовать помещение в качестве места регистрации. В письме от 29.10.2021 N КВ-4-14/15313@, указано, что документ должен не просто предоставлять право вести коммерческую деятельность в предоставленной недвижимости, но и наделять правом “на включение предоставленного офиса в ЕГРЮЛ”.

Отдельно советуем обращать внимание на точность предоставления адресной информации при открытии бизнеса. Согласно разъяснениям из Письма ФНС России от 09.02.2023 N 14-1-03/0025@, расположение надо записывать в структурированном виде в точном соответствии с Государственным адресным реестром. Все сокращения, наименования, порядок сведений следует указывать согласно Правилам, утвержденных Постановлением Правительства от 19.11.2014 N 1221.

Какие требования закона к договору

В гражданском законодательстве нет понятия аренды юрадреса. В договоре указывается офис и дополнительно почтово-секретарское обслуживание. В любом из вариантов необходимо указать информацию о предоставлении помещения для постановки ООО на учет.

Гражданский кодекс устанавливает следующие нормы по составлению соглашений:

• заключаться в простой письменной форме;
• быть подписаны уполномоченным лицом;
• не противоречить законам.

В договорах обязательно нужно согласовать все существенные условия, иначе сделка может быть признана незаключенной. К существенным относятся условия, установленные ГК, а также важные нюансы для обеих сторон.

К существенным условиям сдачи нежилого помещения относятся: предмет, цена, срок, моменты передачи и его возврата. Предметом выступает коммерческая площадь, которая должна быть точно идентифицирована. Советуем указывать полные данные, вплоть до номера комнаты, включая кадастровый номер и площадь. Если документ заключается более чем на год, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Чтобы этого избежать, часто такие соглашения подписывают на срок до 11 месяцев включительно.

Почтовое обслуживание относится к услугам (Глава 39 “Возмездное оказание услуг”). Существенные условия такого договора — его предмет, т.е. виды услуг, форма, объем, содержание услуг и подобное. Такое соглашение можно заключить бессрочно, потому что срок не является существенным условием.

В любой форме, необходимо предусмотреть право использовать помещение в качестве официального адреса местонахождения ООО. Дополнительно рекомендуем получить гарантийное письмо от собственника — оно подтверждает, что компания будет располагаться в именно в этом офисе.

Почему важно соблюдать нормы закона

В ЕГРЮЛ обязательно должно быть указано полное местонахождение организации. Это обязательство закреплено в п. 3 ст. 54 ГК. Если в реестре указан несуществующий офис или директор в нем не находится, то его признают недостоверным. Об этом в реестре делается соответствующая отметка. налоговая дает полгода для исправления информации в реестре. При бездействии руководства, юрлицо принудительно ликвидируют через решение Арбитражного суда.

В силу того, что ЕГРЮЛ публичный и открыт для всех желающих, то предприниматель обязан с его помощью проверять контрагентов. При заключении договора с компанией, у которой присутствует отметка о недостоверности, сделка может быть признана мнимой. На это обращают внимание налоговые органы (Письмо ФНС России от 30.12.2021 N КЧ-4-18/18485@). Это значит, что даже если бизнес действительно передал товары или продал имущество такому контрагенту, суд с большой долей вероятности применит последствия недействительности сделок.

Обслуживание и гарантия

Для того, чтобы юрадрес не признали недостоверным, при выборе стоит отдать предпочтение надежным вариантам, которые полностью соответствуют нормам СанПиН. В таких офисах выполнен ремонт и возможно временное присутствие сотрудников для принятия проверки.

Одной из наиболее важной и востребованной услугой является — почтовое обслуживание. Арендодатель самостоятельно забирает корреспонденцию по всем адресам и своевременно передает ее предпринимателям, для того, чтобы они могли вовремя отреагировать на запросы от контролирующих органов.

Надежные арендодатели дают гарантию на все юрадреса и при отказе в принятии заявления, возвращают сумму аренды или предоставляют другой вариант.